Assurance emprunteur : changer, comparer et choisir

L'assurance emprunteur est-elle obligatoire ?

Aucun texte n'impose de manière générale une assurance pour obtenir un crédit immobilier. En pratique, la banque en fait souvent une condition du financement afin de couvrir le remboursement en cas de décès ou de perte d'autonomie, et parfois en cas d'invalidité ou d'incapacité de travail.

Les garanties demandées dépendent du projet : résidence principale, investissement locatif, résidence secondaire ou prêt professionnel. La fiche personnalisée remise par la banque précise les critères minimaux à respecter.

Peut-on choisir une assurance autre que celle de la banque ?

Oui. L'emprunteur peut retenir le contrat proposé par la banque ou s'adresser à un autre assureur. Le prêteur ne peut pas modifier les conditions du crédit au seul motif que l'assurance est externe, dès lors que le contrat respecte les garanties minimales demandées.

La comparaison doit utiliser la fiche standardisée d'information et les critères personnalisés du prêteur. Le coût total, le taux annuel effectif de l'assurance, le mode de calcul des cotisations et leur évolution doivent être regardés ensemble.

Cotisation sur capital initial et cotisation sur capital restant dû produisent des rythmes de paiement différents. Comparer uniquement le premier mois ou un taux affiché peut être trompeur.

Quelles garanties et exclusions faut-il comparer ?

Exclusions et limites fréquentes à lire

• Affections du dos ou troubles psychiques sans option de rachat.
• Sports, déplacements ou professions considérés comme à risque.
• Limites d'âge pour l'ITT, l'invalidité et la fin des garanties.
• Franchise de 30, 60, 90 ou 180 jours selon les contrats.
• Prise en charge forfaitaire ou limitée à la perte de revenus.

Comment choisir la quotité entre deux emprunteurs ?

La quotité est la part du capital couverte pour chaque personne. Pour un emprunteur seul, la banque demande généralement une couverture de 100 %. À deux, la somme des quotités doit au minimum atteindre le niveau demandé ; elle peut être répartie ou portée à 100 % sur chaque tête.

Quand le questionnaire de santé est-il supprimé ?

Pour certains crédits immobiliers, aucun questionnaire de santé ne peut être demandé lorsque la part assurée par personne sur les encours concernés n'excède pas 200 000 euros et que le remboursement se termine avant le soixantième anniversaire de l'assuré. Les deux conditions doivent être réunies.

Hors de ce cadre, l'assureur peut demander des informations médicales. Les réponses doivent être exactes et limitées aux questions posées. Le droit à l'oubli et la convention AERAS peuvent également s'appliquer selon la situation.

Comment changer d'assurance emprunteur ?

1. Récupérer la fiche personnalisée et le contrat actuel.
2. Obtenir un nouveau devis respectant les critères de la banque.
3. Transmettre le contrat et la demande de substitution au prêteur.
4. Attendre l'accord et l'avenant avant de fixer la date d'effet.
5. Éviter toute interruption entre les deux assurances.

Depuis septembre 2022, un contrat d'assurance emprunteur immobilier peut être remplacé à tout moment, sans frais. Le prêteur dispose en principe de dix jours à compter de la réception du dossier complet pour répondre à la demande de substitution.

Documents utiles

• Offre de prêt et tableau d'amortissement à jour.
• Fiche standardisée et fiche personnalisée de la banque.
• Certificat d'adhésion et conditions du contrat actuel.
• Capital restant dû, durée résiduelle et quotités.

Indice AssuroWeb de comparabilité emprunteur : 100 points

Deux offres ne sont réellement comparables que lorsque le prix et le niveau de protection sont remis sur le même périmètre. L'indice AssuroWeb contrôle la qualité de cette comparaison ; il ne mesure pas la probabilité d'être assuré et ne remplace pas l'analyse d'équivalence réalisée par la banque.

Calculer le coût restant sans se limiter au taux

Pour chaque offre, additionnez toutes les cotisations prévues de la date d'effet jusqu'au terme du prêt, puis ajoutez les frais explicitement dus et retirez uniquement les économies certaines. Une cotisation calculée sur le capital restant dû peut diminuer avec le temps ; une cotisation sur capital initial peut rester plus stable. Le bon indicateur est donc le coût total restant à garanties comparables, complété par la dépense mensuelle aux moments où le budget est le plus contraint.

Règle de décision : une économie n'est validée qu'après accord écrit du prêteur, continuité des dates d'effet et contrôle des garanties qui comptent réellement pour le foyer.